Майами: почему именно сейчас?

Флорида последние четыре года переживает беспрецедентный приток состоятельных покупателей. По данным аналитического агентства Knight Frank, в 2023 году Майами занял второе место в мире по числу сделок с недвижимостью стоимостью выше $10 млн — уступив лишь Лондону и опередив Сингапур и Дубай. Совокупный объём транзакций на рынке ультра-люкс Большого Майами превысил $4,2 млрд.

Главными катализаторами стали благоприятный налоговый климат штата Флорида (отсутствие подоходного налога), разгул рынка труда в сфере финансовых технологий, масштабный переезд хедж-фондов с Манхэттена и устойчивый приток международного капитала из Латинской Америки. Показательно, что в 2023-м каждая третья сделка выше $5 млн в Майами-Бич была совершена покупателем из Бразилии, Мексики или Аргентины — наличными или через трасты.

"Майами больше не воспринимается как «Флоридский курорт». Это полноценный финансовый и культурный хаб мирового уровня, где строят не апартаменты, а целые экосистемы жизни." — Брокер Douglas Elliman, Майами

Brickell vs. South Beach: где покупают самые состоятельные?

Микрорайон Brickell, известный как «Манхэттен Юга», предлагает дистилляцию делового и жилого люкса: башни Aston Martin Residences, Una Residences и Brickell Flatiron задают стандарты для покупателей, ориентированных на доходность аренды и деловые связи. Здесь базируются офисы Apollo Global Management, Citadel и десятков других финансовых институтов, что обеспечивает стабильный спрос и высокую ликвидность.

South Beach и Mid-Beach привлекают другой профиль покупателя: состоятельных семей, ценящих уединение, прямой доступ к пляжу и архитектурные высказывания. Проекты Surf Club Four Seasons, The Estates at Acqualina и Faena House формируют маркетинговую концепцию «курортной резиденции» с полноценным hotel-style сервисом. Стоимость квадратного фута в этих объектах устойчиво держится в диапазоне $3 000–$6 500.

Топ-5 проектов 2024 года по мнению редакции Zentix

  • Aston Martin Residences — 66 этажей, апартаменты от $1,8 млн до $50 млн. Пентхаус Triplex занимает три верхних этажа и включает частный бассейн, спа-зону и гараж на яхтенном уровне.
  • Una Residences — проект от Pininfarina Architecture, 47 этажей с видом на Biscayne Bay. Единственный в Майами проект с собственной яхтенной мариной у подножия здания.
  • Baccarat Residences — брендированные резиденции с консьерж-сервисом Baccarat Hotel. 75 этажей, пентхаусы от $35 млн.
  • Missoni Baia — 57 этажей в Edgewater, выдержанные в узнаваемой цветовой гамме Missoni. Внутреннее озеро и 200-метровый бесконечный бассейн.
  • The Continuum North Tower — классика South Beach, подтверждающая статус на вторичном рынке. Прямой выход на один из самых охраняемых пляжей Майами.

Налоговое планирование при покупке

Флорида не взимает налог на доходы физических лиц и не имеет налога на наследство на уровне штата. Для резидентов это означает экономию от 5% до 13% по сравнению с Нью-Йорком или Калифорнией. Налог на недвижимость варьируется от 0,85% до 1,2% от оценочной стоимости и, как правило, существенно ниже реальной рыночной цены благодаря прогрессивной системе homestead exemption.

Важно: Программа Save Our Homes позволяет ограничить ежегодный рост налоговой базы для основного места жительства на уровне 3% или уровня инфляции (что меньше). При этом новый покупатель принимает объект по актуальной рыночной оценке — данный фактор существенно влияет на планирование сделки.

Прогноз рынка на 2024–2025

Аналитики Miller Samuel прогнозируют умеренный рост ценового диапазона ультра-люкс (от $5 млн) в Майами на уровне 6–9% в год. При этом количество новых проектов в строительстве сокращается — что формирует дефицит предложения в перспективе 2025–2027 годов. Ожидается, что волна завершения строительства башен 2021–2022 годов закладки постепенно уступит место циклу «покупки в бумаге», при котором покупатели будут входить в проекты на этапе котлована с дисконтом 8–15% к будущей рыночной стоимости.

Zentix рекомендует рассматривать покупку ультра-люкс пентхауса в Майами как долгосрочную инвестицию с горизонтом 7–10 лет, принимая во внимание риски климатических изменений и возможного введения федерального налога на богатство.